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二手房銷量超過新房北上廣率先進(jìn)入存量房時代

www.jiabide.cc 2015/11/24 9:42:52 行業(yè)新聞

率先進(jìn)入存量房時代的北京、上海

、廣州

、深圳等一線城市，新房開發(fā)進(jìn)入低位徘徊期

，而以“舊樓改造

、存量提升”為核心的城市更新模式，則日益受到政府

、開發(fā)商

、運(yùn)營商、服務(wù)商等多方的共同重視

。新的風(fēng)口正在形成

，對此，有業(yè)內(nèi)人士指出

，“保守估計，其中蘊(yùn)含的商機(jī)，必達(dá)數(shù)萬億”

。
激活存量資源
隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展

，我國一線城市二手房成交總量已經(jīng)超過新房成交量。數(shù)據(jù)顯示

，前三季度北京二手房與新房成交量之比為1.3

；上海二手房與新房成交量之比為1.2。
目前

，一線城市核心區(qū)和近郊區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少

，新建商品房主要集中在城市遠(yuǎn)郊區(qū)。未來四個一線城市房地產(chǎn)交易將以存量房交易為主

。存量房和新房交易量之比大于1

，即存量房交易量占比超過50%

，表明樓市開始步入存量房時代

，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。
在土地稀缺的存量房時代

，地方政府

、投資商、散戶投資者均面臨發(fā)展困境

。對于地方政府

，核心區(qū)域已經(jīng)無地可用，但促進(jìn)財政收入增長的壓力仍然嚴(yán)峻

；對于投資商

，土地資源匱乏嚴(yán)重縮減了其發(fā)展空間，即使有新增土地供應(yīng)

，也只能是高成本的“地王”價格；對于散戶投資人

，非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢

，而低風(fēng)險的核心區(qū)域的投資機(jī)會缺乏。
如何化解這一困境

？高和資本董事長蘇鑫對《證券日報》記者表示

，以“舊樓改造、存量提升”為核心的各式各樣的“城市更新經(jīng)濟(jì)”

，是理想的答案之一

。“舊有樓宇改造

，輕易化解了這些矛盾

，有效實現(xiàn)了多方共贏。地方政府實現(xiàn)了可持續(xù)的稅收源，投資商獲得了新的投資機(jī)會

，散戶投資人有了新的保值增值路徑�

！�
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為

，城市有機(jī)更新在存量房時代最具投資價值，并將激發(fā)城市活力

，再造城市繁榮

。“在中國

，大規(guī)模的城市重建在未來30年是不可避免的

。”安邦咨詢董事長陳功則稱

，如同很多國家已經(jīng)經(jīng)歷過的一樣

，“大都市病”越來越嚴(yán)重的中國一線城市，正在率先迎來城市更新的浪潮

，“其中蘊(yùn)含的商機(jī)將十分龐大

，少說也有數(shù)萬億元

，甚至十萬億元之上”

。
作為中國發(fā)展方向標(biāo)的一線城市，均高度重視城市更新課題

。今年5月下旬

，上海市政府印發(fā)《上海市城市更新實施辦法》通知。今年3月份

，廣州市城市更新局正式掛牌成立

。深圳則連續(xù)發(fā)布城市更新單元計劃，截至今年10月底已發(fā)出三批計劃

，數(shù)十家房企搶食其中的商機(jī)

�

？梢哉f

，這些舉措均在探索建立城市低效存量建設(shè)用地盤活利用的新機(jī)制，也標(biāo)志著這些城市的城市更新工作進(jìn)入一個嶄新的

、常態(tài)化發(fā)展階段。
事實上

，近年來全國城市更新規(guī)模一直呈逐年增加的趨勢

，越來越多的房企聚焦于此，并付諸實踐，其中就包括了萬科這樣的行業(yè)龍頭

。位于北京國貿(mào)商圈的萬科大都匯

，以及位于上海的萬科張江國際創(chuàng)新中心，即是其中的典型案例

。
“阿里

、騰訊對我的刺激，都不如優(yōu)步

，優(yōu)步思維對于豐富萬科下一步的想象力具有重要作用

。”萬科董事局主席王石認(rèn)為

，對于萬科的轉(zhuǎn)型，一是為業(yè)主提供增值服務(wù)

，提高客戶黏度

；二是尋找存量資源，讓連接產(chǎn)生價值

，“比如萬科要尋找舊廠房

、舊建筑物，激活存量資源”

。
城市更新升級
而北京798

、上海新天地、南京1912

，都是早期城市更新比較知名的案例

。而上海K11藝術(shù)廣場、北京僑福芳草地則成了最新的城市更新典型

。對比兩個時期的城市更新做法

，可以發(fā)現(xiàn)

，相對于早期偏重于硬件改造

，當(dāng)下的城市更新更注重運(yùn)營，尤其是在軟件方面

。
而位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)南路的高和藍(lán)峰大廈

，便是一個注重軟性運(yùn)營的城市更新典型案例。
兩年前

，高和資本完成了對丹陽大廈的整體收購

，并更名為高和藍(lán)峰大廈。完成收購后

，高和資本即著手對丹陽大廈展開整體改造提升

。硬件上

，高和資本依照過往的成功經(jīng)驗，對其外立面及大堂

、過道

、機(jī)電

、電梯

、空調(diào)等室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件

，進(jìn)行了改造和提升

。
在軟性運(yùn)營上，第一步

，高和資本專門聘請當(dāng)代藝術(shù)標(biāo)桿人物邱志杰操刀

，將高和藍(lán)峰大廈改造成中國首座藝術(shù)寫字樓。而更重要的是第二步

，高和資本順應(yīng)創(chuàng)新辦公的發(fā)展趨勢

，將其打造成為一座具有互聯(lián)網(wǎng)精神的寫字樓，蘇鑫將其命名為“Hi Work”

。
對于 “互聯(lián)網(wǎng)精神”

，蘇鑫與周鴻祎的看法頗有相同之處，“什么是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新精神

，主要看兩點(diǎn)：一是用戶體驗的創(chuàng)新，也就是你的產(chǎn)品能不能讓消費(fèi)者用著更舒服

；二是商業(yè)模式的創(chuàng)新

，那就是你的產(chǎn)品能否更便宜，甚至免費(fèi)

�

！痹谔K鑫看來，站在消費(fèi)者的角度

，如果通俗點(diǎn)來講

，也許可以用“有便宜可占、有大腿可傍

、有樂子可找”的“三有理念”來理解所謂的互聯(lián)網(wǎng)精神

。而高和藍(lán)峰大廈，就是通過在軟硬件上的多方面雕琢

，以突出“三有理念”

。
而通過改造提升

，高和藍(lán)峰大廈的租金大漲

，租金從改造前4元/平方米/天直接暴漲到了現(xiàn)在的近8元/平方米/天，翻了一番

，成為京城地區(qū)近幾年來租金上漲最快的寫字樓

。
“城市更新帶來了用戶生活方式及需求的不斷更新、升級

，過去單一的業(yè)態(tài)

、產(chǎn)品難以滿足�

！鼻睾缯J(rèn)為

，存量時代最終比拼的是，服務(wù)商所能提供的內(nèi)容及可持續(xù)性

。

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